信贷开闸难解楼市饥渴 房地产行业大洗牌在即

煎饼

　　新年第一周个贷排队开发商愁钱
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; ^) A( {; u. j8 V$ c$ X$ y4 u　　信贷开闸难解楼市饥渴

6 b7 o$ Y! P7 O' j+ Y　　本报记者 公培佳 北京报道
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  G6 _% `. P  G　　有没有钱真的不一样！
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　　“只要信贷一开闸，我们就能拿到贷款，楼市就会重新吹起反攻号角，房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷，饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。

　　市场也因此而动：领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨，地产指数一周上涨3.67%。然而，这种市场反应很可能只是短线炒作，因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。
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　　1月3日，央行2008年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标，使得信贷即使在新年开闸后，也只会是细水长流。

- T0 \8 q; K7 b  w5 ^  L5 U　　“2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制，尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行(6.67,0.00,0.00%,股票吧)高级分析师谭雅玲对本报称。

3 b7 c1 Z( n1 N, K2 T& b* u. ^2 ]* C) m　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露，目前银行信贷已基本定调，最近各银行还要开年度会议，会后即会拿出具体从紧细则；开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金很难了。

　　不仅如此，2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露，此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”，实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅，显示出楼市正“祸不单行”。
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3 m: k2 C% c# c# i1 l# N* l　　钱！钱！钱！

5 o6 E6 n9 h9 A5 s　　“依然没戏。”吴军连苦笑。
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" L" O4 {+ k" i　　1月3日上午阳光明媚，北京西长安街一家建行营业厅内，吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安，每隔几分钟就要到门外抽烟，却往往是刚抽了半支就一把掐灭，然后进门等待。

　　两年前，吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房，陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整，做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目，“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。

6 Y' a2 K1 J; [　　“从去年11月就在银行排上队了，得到的答复一直是‘无钱可贷，再等等’，等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是，这两天信贷开闸了，他天天“泡”在银行里依然没戏，“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。
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　　公司白领杜小姐却没法放弃，2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着，眼看年迈的父母要来同住，购置第二套房却屡遭波折：“首付提高后要多准备好几万，银行贷款却还没着落。”

　　银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了，杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧，“急也没用，据说连买首房的都不容易贷到款”。
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9 m; l, z1 l% B$ \7 H　　相比之下，北京大龙地产(14.80,-0.02,-0.13%,股票吧)集团的老板石大龙的“事更大”：“200多号人等着吃饭呢！早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊！更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司！”

　　年前，资金就断流的石大龙底气十足：“等着吧！一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来，短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是，关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了，打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行，结果是“凉透了心”。

5 ?, T% R5 r8 u  z4 u. ]　　如果上述还都是个案，记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富：不久前，大中电器卖给国美后，手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧，登门的多是前来融资的地产商。
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　　北京联达地产总经理杨少峰称，他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了，甚至不断有新的开发商找上门寻求合作，“感觉他们非常缺钱”。

　　记者采访多家银行看到，新年两个工作日内，个贷排队人数明显增多，贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了，即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了，尤其是贷款难的小企业；最终贷到款的并不比年前多。

% g: A- ~2 F9 J　　如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中，那进入新的一年，信贷面临重新开闸，楼市依然感到融资困难，问题出在哪儿？
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　　紧！紧！紧！

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6 g# L; A) }' r$ E- ~　　收紧二套房贷后，终于迎来信贷开闸了，问题是水并不多，还要慢慢流。
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, n  u, n! \7 Y% \　　“货币政策从紧，央行窗口指导非常严格，已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。
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　　此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称，央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中，工行、建行、农行与去年持平，中行反下降200亿。

5 S9 W# [( t; e. Y4 ^# A　　据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35%、30%、25%和10%。

% {% W/ o+ z# z2 q) m- |　　“具体比例各银行情况不同，会有所伸缩，但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露，央行要求按季度上报，事实上并不排除各行内部按月度统计去执行，以免超标后受到央行行政重罚。

　　而在往年，早放早收益几乎成了银行的惯例，第一季度下来，会放出新增贷款量的一半，到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿，一季度放款1.42万亿，截至年度10月底，已累计近3.5万亿元。

　　据上述人士称，各商业银行均正报送2008年贷款发放具体计划，在最近的银行业年度大会后会拿出细则，而一季度贷款额度要到春节前后才会下来，目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。
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　　“这意味着，苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为，一是额度太少，二是控制投放比例，开发商一拥而上，只能是狼多肉少。

0 e9 `$ p+ [- Y* g　　事实上还有更糟糕的，连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观，在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份，也失去了站住脚的基础。
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' O0 r3 k4 X' ?* p# R7 M　　“2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制，其中对于房地产业贷款的针对性特别强，政策也更具体，尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称，奥运会前，大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是，重型板子会打在中小房企身上。

6 D9 r/ P  M' ]/ \( q- H- G) R　　在此前央行一内部会议上，十余位行长级人士已达成了共识：2007年贷款规模超标，问题主要出在房地产贷款；2008年除了严控“两高一资”，就是大砍地产信贷。
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5 W9 o/ Y) P( S7 {+ v　　渴！渴！渴！

　　2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。

8 b/ x& }0 S# o& N  R　　近5年来的统计数据显示，国内融资结构依然以银行贷款为主导，信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛，一度整个行业平均负债率在70%以上，如今这扇门正越关越紧，那么还有没有别的门敞开？

　　针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转，侯宁一语指出了症结：“自有资金也是来自银行。”
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　　找杨少锋借款的是吴军连们，登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单，金融脱媒的趋势越来越明显。
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+ R/ t1 A8 G4 D  {6 I　　“都3、5分利了，能拆借的也要借啊！”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱，直到听说碧桂园发债没批准，羡慕才在心里打了折扣，地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。

　　据统计，2007年，通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元；再加上发行可转债和企业债，资本市场募资已达近万亿元，其中大半收入了房企囊中。
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5 q/ U2 _" n0 U9 o1 @$ a- B7 T　　随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息，尽管证监会马上出来辟谣，但记者调查显示，近段时间已鲜见有房地产IPO了。
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+ ?* O9 E! Y* {2 ?' b- k7 r! F) S　　上述银行信贷部经理证实：“实际上的确已经停了。明着否认，暗中收紧，是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”

　　有地产商透露，证监会也接受IPO申报，但程序比以往更复杂，除常规程序外，发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。
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　　据悉，目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是，定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。

5 f( X% N; ?6 j  b: r$ f+ n　　侯宁提示，在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下，今年要谨防借奥运会概念爆炒。

　　而依据杨少锋的经验，房地产业“祸不单行”，不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通，多方融资也会愈发坎坷，倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际，“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。

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