杭州新旧房价格"倒挂" 后市预期将越来越普遍

煎饼

与新开的楼盘相比，二手房最大的优势就是在同一地段的价格相对较低。可最近杭州楼市的现状似乎正在颠覆“二手房价格比新房低一点”这一长期存在于很多老百姓心中的信条。

　　已经在新房和二手房市场里转悠了很长时间的王先生怀揣着购房款，惊讶地发现杭州部分区域的二手房的价格已经高于新房。

　　看不懂的“倒挂”
7 I9 M0 m# C& ]; n; h) [% s0 S
% Z6 v( K- [: H& r7 M　　让王先生感到疑惑的是最近刚刚开盘的凯德视界，它的均价为1.45万元/平方米，而一河之隔的次新盘锦昌文华在二手房市场的挂价早就过了1.5万元/平方米。“锦昌文华周边生活配套设施齐全，易于生活；而凯德·视界目前都还处于销售中，离居住还需时日。”21世纪不动产市场分析师赵新伟这么解释。
( P' [+ Z5 N" t6 ~, f
　　而这并不是特例，据我爱我家提供的资料显示，在杭州的城西板块也出现了“二手房价格高于新房”的情况。同样的还有橡树园，该楼盘位于现在杭州炙手可热的申花板块，1月份刚刚开盘，开盘均价1.3万元/平方米，而与它一路之隔的机关小区政苑小区现在二手房市场上的挂价早已在1.4万元/平方米以上。此外，曾经的地王杭理工地块的“城市芯宇”最近开盘均价2.2万元/平方米，与它面对面的银马公寓虽然还没交付，但现在在市场出现的一些试探性挂价已经超过2.5万元/平方米。
/ B6 N  g- @7 q" t+ w9 h; k
　　这只是可以看到的一部分而已。我爱我家市场研究中心指出：如果考虑到二手房房龄、小区硬件等因素，新旧房市场价格倒挂的情况事实上可能比我们看到的还要多。如一个新房的价格在1.5万元/平方米，附近一个90年代的普通小区二手房价格在1.2万元/平方米，从数字上看这两个价格显然是新盘比二手房贵，但是如果综合两个住宅的房龄、品质之后，也许背后的价格并不像表面的数字那么简单。
; ?# @! _6 j' Q) u: G) s1 y
　　折射出开发商与小业主的不同心态

4 b9 L' n) u' A. _$ Z- G　　如果在地段和小区品质等相关房屋硬件都相同的情况下，单纯考虑到房屋每年2%左右的折旧率和中间交易成本，二手房应该比新房价格稍低一点。

* p8 \8 D# ?/ ?　　“应该有一些开发商由于资金压力而想抛售吧。”赵新伟说“倒挂”现象是因为现在银行的信贷政策很紧。开发商由于开发资金不足，银行的还贷压力、公司的财报表现、员工的福利等资金压力而想尽快将手中的房子套现。
+ p  w* b* q( c( P7 S( m
　　我爱我家市场研究中心经理周包军也认为出现这种现象的主要原因是开发商在利润保证的情况下为了快速回笼资金，而对价格做了调整。从去年下半年开始，国家宏观调控力度逐渐加强，以货币紧缩为主的措施对于市场影响巨大。这对于开发商获得银行贷款的难度大大增加，部分自身资金不是很雄厚或开发项目较多造成流动资金比较紧张的开发商存在着资金压力。

* W- s8 `1 u+ r6 a　　从去年12月开始全国各大城市商品房市场价格上涨的趋势得到了较大的遏制后，不少开发商，其中也包括万科这样的行业龙头，开始以不同形式调整价格，从杭州的情况看，虽然没有出现较大的调整，但是开盘价格竞相上升的情况已经不再，包括一些楼盘以低于市场预期的价格开盘。
3 X* _9 M* H+ t0 h6 }. }
, s( Y9 ~" l7 L5 X& W4 p4 Q& [+ @; @9 j. F　　但是二手房市场是个散户市场，每个房源背后都是一个小业主，与开发商相比，他们显然没有那么多的资金压力，这使得大多数房东没有降价速售的热情。

　　我爱我家市场研究中心表示，虽然最近二手房市场价格有所松动，但是整体市场挂价并没有多大的松动，特别在年底的时候房东卖房的意向不强；而对于开发商来说，年底的资金压力都会比较大，有些开发商存在回收资金的需要。这样一来，新旧房价格倒挂的情况便浮出了水面。

　　后市预期：也许越来越普遍

1 g' y# a. |* z! o3 [% }' n% s5 q3 O' C　　“如果信贷继续紧缩，同时开发商其他资金渠道不畅通的情况，这种情况估计会越来越多。”赵新伟表示。

　　相关研究机构表示，由于近两年大量高品质楼盘和次新房进入二手房市场，特别是一些从新房市场直接进入二手房市场的全新房屋的增多，原先二手房市场以老公房为主的格局已经在发生微妙的改变。特别是已经成为杭州高品质居住精典的二手房小区，他们的价格会明显高于周边品质一般的新盘。从未来来看，随着大量新房进入二手房市场，新旧房价格倒挂的情况可能会越来越多。

来源： 浙江市场导报 作者： 刘立峰 编辑： 朱小燕