主城现单价7000元的房源 杭州新开楼盘理性定价

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从去年年底楼市成交量开始有所下滑以来，杭州楼市最吸引人的焦点之一，就是“房价有没有降？会不会降？”

　　杭州楼市的房价到底降了没有？这个问题恐怕暂时还没法下定论。不过，根据对最近一批新开楼盘的调查，记者发现新房源的开盘价格，已经稳定在一定的平台上，理性定价的思路又重新回到了杭州楼市。

9 O% N: O. d" v$ e! U3 l　　现象：主城区再现7000元房源
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- O/ _& p# N( i/ q3 j! p　　春节前，位于下城区的一个全新楼盘元都新景公寓引起了业内的高度关注。根据透明售房网显示，元都新景公寓的开盘均价只有7380元/平方米。
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; |+ p3 f2 n* e& M4 [  ^+ C　　在2007年杭州楼市价格大幅拉升之后，主城区单价万元以下楼盘已经屈指可数，滨江、下沙、闲林等近郊板块都已经开始出现“万元房”的身影。位于下城区的元都新景公寓，为何开出这样极具诱惑力的价格？为了了解这个楼盘的实际销售情况，记者前去位于现场的售楼处一探究竟。
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　　记者在武林广场坐上了316路公交车，50分钟后便到了该楼盘现场所在的下城区华丰村。现场的售楼小姐要么在忙着签约，要么就是在给意向客户作介绍。从现场客户的反应来看，开盘不足一个月的元都新景公寓，几乎已经没有房源可供挑选，剩下的只有底层和顶层的中间套。
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　　据元都新景公寓的一位负责人介绍，该楼盘从春节前开盘就预订出了大半房源，年后这些都是预订转为成交的。而记者从透明售房网的成交数据看到，该楼盘的实际成交价格还不到其在透明售房网公布的7380元/平方米。截至昨天，元都新景公寓的销售人员表示，目前已经没有可售房源了。

, l9 p" @$ f/ b+ X" N　　华丰村位于下城区相对偏离市中心的地段，但是有多路公交车可直达武林广场、延安路以及浙一医院等市中心重要地段。目前该地段周边的在售楼盘还有润和·亿城嘉园。该楼盘已经是尾盘，目前的销售价格大约在9000元/平方米左右。与同板块楼盘相比，元都新景公寓的开盘均价明显有很大优势。
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　　全景：楼盘定价越来越理性
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& R* v  b9 f7 o# ]* B% @9 z　　事实上，元都新景公寓的开盘表现，只是近期杭州楼市新推房源的一个缩影。
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2 T6 i9 _/ h' m; j5 E+ T1 ?' e8 M　　“不少新推房源的开盘价格，都比预期的价格低、比周边二手房低，甚至也比周边其他楼盘低。”天阳置业营销总监石炎这样形容他对近期新开楼盘的印象。
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　　与元都新景公寓前后开盘的楼盘中，其中就有不少楼盘开出了令人“意外”的价格。一月份，闲林板块也有两个楼盘推出了新房源：江南新港和华安·西溪山庄。而一直对闲林板块关注颇多的陈小姐发现，这两个楼盘的开盘均价，都十分理性：江南新港均价6200元/平方米，而西溪山庄的公寓则只卖5800元/平方米，都保持着比较实惠的风格。江南新港的相关负责人在接受记者采访时表示，这样的定价是整体考虑过的，以强调性价比为主。

. O' t! H: z5 B$ G; X! i, i/ q% j　　在即将到来的三四月份开盘高峰中，闲林也有不少楼盘准备推出新房源。而据记者了解，已经很久没有推盘的闲林山水，可能会分批推出400套的精装修小户型住宅公寓，其单价起码要比去年年底推出同样性质房源的另外一个闲林楼盘低上千余元。

　　除了闲林板块，不少九堡楼盘新推房源的定价也更趋理性。去年曾经开出9300元/平方米起价的九堡某楼盘，日前推出新房源的起价定为了8900元/平方米，比前一期房源的起价降低了400元。尽管这个楼盘的相关负责人一直强调：“8900元/平方米只是个别户型一次性付款才能享受到的价格，楼盘本身并没有降价。”不过，他也很认同，在目前的市场状况下，开发商势必要更加理性、谨慎地制定价格体系，以往传统的“低开高走”推房源的定价做法，将会随着市场状况有所改变。
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　　同样位于九堡的另一个楼盘，近期也将推出三期精装修房源。据消息灵通人士透露，这批精装修房源的起价将在12000——14000元/平方米之间。这个价格，与去年楼市红火时期，该区块高层公寓毛坯房的价格基本一致。而如果减去3000元/平方米的精装修成本，那么该楼盘三期房源的毛坯房起价只有9000元——11000元/平方米之间，仅仅相当于去年5月九堡房源的起价。
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　　纵深：房产公司顺应“天时”

　　“所有郊区组团的新开楼盘，在上半年的定价均将以理性方式出现。”攻略地产董事长祝军华说，“这些楼盘，一般会采用跟前期价格保持不变，或者优势房源略微提价，但现场打折送电器等等手段，来吸引购房者的眼球。”
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# ]% ]) b+ I" @% _　　他认为，资金压力大、市场预期看空、竞争优势不足以及前期定价过高等等因素，都会促使开发商谨慎、理性定价，但杭州楼市的总体价格不会出现很大跌幅，基本会与前期价格保持一定的水准。

　　祝军华分析，近郊板块很多都属于非优势区块，面临的压力会更大，“我就了解到有近郊楼盘准备在二期理性定价的基础上，再推出赠送中央空调等等优惠活动。今年上半年，开发商的定价，肯定是要比谁性价比更高、比谁送的狠，甚至比谁精装修不涨价！”

　　“与去年相比，最近开盘的楼盘，定价明显要谨慎得多。但这也是可以理解的，毕竟房产公司也需要顺应‘天时’。”闲林一开发商认为，与去年楼市一帆风顺的情形相比，目前的市场情况显然更为敏感，房产公司在最直接的定价问题上，自然要更为谨慎。

　　而石炎也认为，与主城区楼盘相比，郊区楼盘在定价方面会更加注重，“供应和需求的情况摆在那里，郊区楼盘供应量大。”

　　观点：价格只是更能反映价值
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: v. F+ V8 J, N8 ?- e2 N: N: I　　不过，也有业内人士认为，主要是因为去年楼市价格一路猛涨，导致人们对价格的心理预期高了，这才会产生近期楼盘定价“理性”的印象。

　　“实际上，可能很多楼盘只是根据具体状况制定了一个符合实际情况的价格，但因为业界的预期高了，所以才会觉得最近开盘的楼盘价格低了。”一位不愿透露姓名的房产公司老总很坦率，“在我看来，这些理性定价的楼盘，按照价格不能背离价值的原理来看，其实本来就只值这个价格。现在开发商定出这样的价格，也是顺势而为。”

7 F( l$ `; x# ?6 Z　　而另一家房产公司的项目老总也表达了同样的观点。他用一个例子来说明自己的观点：有一个楼盘，2007年3月份的时候，根据成本和当时的市场状况定出的目标价位是1.2万元/平方米。但是经过去年一年的观察，2007年11月份，它的目标价格提高到了2.2万元/平方米。而在这期间，这个楼盘的设计方案、用材、建造队伍等等都没有发生变化。2008年1月，它终于开盘了，最终的开盘单价是1.8万元/平方米。“你能说这个楼盘不理性吗？很理性。因为外部的大环境发生了变化，所以它根据具体情况调整了自己的价格策略。但它降价了吗？其实并没有！”
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4 P9 r$ [# P9 k5 Y/ a　　建议：买房的可以谨慎下单
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* X! ~8 m. D' K! ^9 u8 P$ ^  _2 r　　买涨不买跌，历来都是楼市购房心态的真实写照。在房价一路猛涨的时候，会有越来越多的人投身于买房大军中，但在楼市处在“房价跌与不跌”的争论中时，本来打算买房的人就会退缩：等一等，再等一等，也许还会跌得更多。
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　　杭州楼市的房价拐点出现了吗？目前业内普遍的观点都认为这种情况并没有出现。有一种观点甚至认为：只有一个板快整体的房价下降了10%，那才能说明该板块的房价下调，但这种普遍性的降价行为，短期内出现的可能性似乎并不大。

　　那么，对于想买房子的人来说，一个难题是：现在合适下单吗？
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* `7 ^8 b0 U1 n  D' F　　“我绝对推荐上半年买房。”祝军华的态度很坚决，“我和很多开发商沟通过，对于上半年大家基本是不太看好的。在这样的市场基调下，各个楼盘根据资金和销售情况进行保护性举措，是非常正常的，但情况不一定会延续到下半年。”他认为，买房一定要追跌不追涨。“但奇怪的是，很多时候情况相反。”
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# C. A6 V2 a! n) D　　“去年年底开始，买房者的观望氛围明显开始浓起来，而开发商这边的预期也开始放低。”石炎也认为，这种情况下，想买房的人可以仔细挑选、谨慎下单。

/ {9 t4 e# d4 {! v: M　　去年，有不少业内人士认为，杭州楼市的突然爆发，除了外部的客观因素之外，2005年以来的观望人群“屏不牢”，也是原因之一。而对于近期因为观望氛围浓厚出现的楼市冷淡，不少业内人士都认为不会持续很久。

/ R% k- c- y$ Q　　“春节的时候，很多朋友同学都说打算买房子。杭州楼市的需求其实还是很庞大的。但供应量，尤其是市区的供应量是有限的，所以，目前这种局面不会持续很久的。”石炎表示。

4 k9 i( R- [. T# T! ]　　业内人士认为，今年上半年已经明了的市场压力，也会使开发商开始补充客户服务、产品营造、市场研究等等方面的“功课”。对于购房者来说，这肯定是好消息。