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劝君莫买下沙万元房

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    [LV.Master]伴坛终老

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    发表于 2008-3-18 09:16:31 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    07年下沙的房价连续上了几个台阶,从年初的5000多到七月的7000,年末随着朗诗的上市,突破万元大关,水涨船高,目前下沙的万元房已经非常普遍,让买不起房子的朋友望房兴叹。下沙万元房是目前楼市畸形的典型体现,我的观点供诸位参考。3 u$ C7 u' C! F: L% B0 k
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    一、下沙居住的定位。作为城市副中心,杭州市投入了大量的人力物力建设下沙,特别是在交通建设上投资不遗余力,下沙同城化做得非常出色,2010年下沙人口号称将达到50万,然而稍作计算,其中的30万是工人和大学生流动人口,ZF在为20万人投资几百个亿吗?杭州市ZF所做的主要是为了工业园区和高教园区,在居住配套上主要也是满足两者的需求,相对于临平、江南副城,下沙的城市规模偏小,以流动人口定位,万元房的配套不足。按目前下沙的配套定来说,如东方医院、物美超市、肯德基、凯恩戴斯酒店等,相对于城区,一样的东西。放到下沙档次就比较差了。所以下沙其实是杭州的“工业高教卫星城”,配套的档次就一个县城的层次而已。2 s( z/ F$ J' @; M8 l

    : x& q, J4 O6 U3 o& \二、下沙的区域条件使下沙产生高端楼盘受到限制。" r) ^, D, ~$ u% [, g6 A
    1、地理位置。下沙距离武林广场约20公里,距离钱江新城约20公里。不堵车的话开车需要时间30分钟以上,公交车约1小时。从其他区域的万元房距离来看,明显下沙距离偏远。
    3 z3 `) k; M( d2、开发规模。稀缺性一直是房产商的口头禅,然而,稀缺性的概念只有高档楼盘才能成立,对于一般的房子来讲,实在是牵强。下沙的房产今年将继续放量,除了公开拍卖的土地,在迎宾路两侧、下沙镇、德胜路两侧将有大量房产上市,所以买房有的是时间和挑选地段的机会。按目前规划的下沙人口,根本无法消化这么多的房子,所以主动权在消费者身上。0 G' b6 |4 F: E2 a7 X
    3、工业。下沙最大的缺陷就是工业。它直接导致两大问题污染和治安,近期根本就无法解决。东区我不太熟悉,目前的启动区块交叉着朝阳轮胎和康师傅的怪味,河水污染投资千万无法解决;迎宾路七格污水厂臭气熏天。从国内大城市的楼市规律来看,污染工业区的房价只能达到均价的1半左右。% {7 e1 Q' w! `8 ]+ b. b
    3、群体。下沙居住人群的单一化,主要的流动人口虽然能导致商业繁荣,但格局不稳,导致楼市销售目标狭窄,档次偏低。- c: v$ J! ?4 O4 K6 c
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    三、楼市的下跌风险。除非人民币继续大量贬值,使老百姓收入与房价相匹配,否则楼市迟早会崩溃。楼市目前已经处于非常敏感的阶段,至少在5月前建议不要买房。
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    四、下沙房价高涨所带来的后果。下沙的高房价导致销售的停滞,06和07年因为下沙房价性价比合理,梦琴湾和海天城一直居杭州市销售前列,但是从08年开始,领先的鲜有下沙楼盘的身影。一个区域受到认可的程度,不是按房价的高低来计算的。高房价导致下沙以后的人气堪忧,房子难卖了,房价飞涨满城都是投资客入住率也低了。
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    五、下沙万元房的成本。朗诗科技一直号称其成本高昂,它的地价约每平方1600元、建筑成本按每方3000元,计算一下它的成本就知道开发商在忽悠,卖个6000一个平方就赚翻了。
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    发表于 2008-3-18 13:52:15 | 只看该作者

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