下沙、三墩、九堡和滨江领跑成交量 价格体系下半年有望形成新的突破

煎饼

　　总量成交为五年最低点，上半年住宅成交不足7000套；“存量房”销量大于新上市房源；成交均价在2万元/平方米上下徘徊；从2011年上半年成交项目所属的板块看，下沙、三墩、九堡和滨江板块表现突出……这是2011年上半年杭州楼市呈现出来的一些主要特征，通过这份供求报告，或许可以对杭州楼市的运行轨迹有一个基本的判断。

- `, ^2 M* D6 a# d, s( h* Y6 K) x　　成交量为五年来最低点，但整体房价保持稳定
2 n6 E6 d" i, w3 e. v3 h/ f　　2011年上半年，杭州楼市新政后陷入低谷，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行“限购”、“限贷”、“限外”三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势。低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。
　　从价格上看，虽然有部分楼盘推出存抵优惠政策，也有少量楼盘低于预期价、市场价开盘，但整体楼市的售价依然持续平稳略微上升态势，因此，整体房价依然保持稳定，未出现较大幅度下调。
5 F7 u2 r4 w$ d7 }* \+ v　　根据杭州透明售房网统计，杭州(不含萧山、余杭，下同)上半年商品房总成交10545套(数据截至6月28日)，其中住宅成交6523套不足7000套。从横向上看，2011年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的68%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。无论是商品房(包括住宅性质与公建性质)还是住宅，2011年上半年均位于近五年来历史成交最低点。
/ {/ V7 |4 b, R9 }　　“存量房”销量大于新上市房源
　　2011年上半年，杭州住宅总销售量为6523套，其中新房源销售2886套(不含预定)，占整体销售量的44.3%；存量房销售3637套，占整体销售量的55.7%；存量房销售大于新上市销售，成为市场销售去化的主力。
　　从不同的成交阶段看，2011年上半年的杭州楼市经历了一路下行、低谷徘徊的过程。直到5月，在供应量大增的情况下，成交量略有上升，但依然没有摆平低谷态势，5-6月份商品房成交量稳定在2000套，住宅稳定在1200套左右。
　　从整体大势上看，上半年的楼市成交在进入低谷后小幅上升。2010年12月，杭州楼市依然呈现不错的势头，但进入2011年1月份后，成交直线下降，从2月份开始，一直处于持续低落状态，在3月上半月的时候达到最低点，之后持续在低点徘徊，月度住宅成交套数均未超过1000套。从4月份开始，杭州楼市成交量有所苏醒，成交量突破1000套，到了5月份，出现一个小幅度的上扬，成交量达到2000套，6月份维持5月份的热度，但依然没有达到新政前的水平。
9 M7 ^( x3 B: ?6 j5 ^4 v  p4 P　　成交量之所以呈现不断下滑、低谷运行态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：1月底，国家对房地产行业的新国八条政策出台，杭州“限购、限贷、限外”的新政细则也于2月底出台，这是造成2月和3月楼市成交量出现两次大幅下降的直接原因。二是楼市供应影响，2011年1-5月杭州主城区一直呈现出供应量不足的情况，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出现大幅萎缩。
　　2011年上半年杭州总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，销售率仅为30%。对比2010年上半年，这样的销售情况更显差距，2010年上半年住宅新房源销售率为44%。
5 x& n, v7 g+ n　　杭州至3月开始执行限购限贷限外三限政策外，杭州楼市成交陷入沉重打击，在改善型客户减少、投资客户退出楼市的情况下，刚性需求的购房者也陷入观望，市场需求陷入低谷，新开楼盘销售明显受阻，大部分楼盘开盘当天预订率仅30-40%，加上因政策原因、购房者材料原因等造成签合同客观上的滞后性，新开盘楼盘的成交率更为大打折扣。因此，购房者绝对数量减少、观望和签合同手续等多重原因组成，形成2011年上半年新上市房源销售率低下的主因。
　　成交均价在2万元/平方米上下徘徊

4 i" k( i! J( }) @1 h' E0 V! f5 w+ e/ z0 s　　从上图可以看出，在新政对房价的抑制下，2011年上半年杭州楼市成交均价基本保持平稳态势，基本在20000元/平方米上下徘徊，上限未超过24000元/平方米，下限未低于18000元/平方米。
$ n! T0 Z# ^, t& i　　从月度表现上看，2月冲高明显，超过23000元/平方米，主要是由于绿城·明月江南、远洋公馆、赛丽丽园等高价楼盘是成交主角，拉高了成交均价；到了3月，又出现较大幅度的下滑，破19000元/平方米，以下沙板块较低价楼盘成交为主，故成交均价下滑。5-6月份在大量房源上市的冲击下，价格起伏坡度减少，趋向平稳。
5 K; U! l! g1 _" z& i, ]3 ~" I　　但对比2010年月度成交价格情况，2011年的月度售价高低震荡的一面有所显现。从两个自然年度的价格对比上看，2011年的成交价格既未出现较大幅度上升，大幅度持续下降的态势也未呈现，2011年上半年的价格水平与2011年下半年旗鼓相当，呈现新政后价格未出现大幅下调的事实。
, r( T! x) H9 V- s  X0 ~+ [　　从3月开始，各种各样房价的优惠方式开始浮现市场，只是表达方式和表现尺度不同而已。根据合创地产机构市场研究中心的统计，目前杭州房价优惠总体来说可分为六种形式：一、总价打折；二、存抵；三、减免；四、买就送；五、办卡优惠；六、多重优惠叠加。最低的优惠幅度达9折，但以一些郊区楼盘或酒店式公寓为主，对整体楼市形成的影响有限。
　　但是随着7月上市房源的加大，各楼盘价格优惠幅度和普遍性也在加大，目前“存5万10万”的优惠较为普遍，而总价优惠10万左右已经不算是较大幅度的优惠，因此，预计价格体系还将出现更深层次的变动。
　　下沙、三墩、九堡成交量领跑
7 [% [" ~* u% a6 j- a　　从2011年上半年成交项目所属的板块看，下沙、三墩、九堡和滨江板块表现突出。在上半年成交的房源中，下沙板块共成交1395套，为板块成交冠军，占据上半年总销售量的21.4%，此比例较2010年同期下降10%，这已是下沙板块连续三年成为杭州主城区板块成交冠军，多楼盘供应、多类型产品、区域关注度高是下沙板块成交热烈的主因。2011年上半年代表楼盘是保利江语海、世茂江滨花园和观澜时代，其中保利江语海为上半年楼市成交的季军楼盘，多次开盘取得良好的成绩；三墩板块和九堡板块各成交房源885套，并列第二。其中，三墩板块是2011年上半年的热点板块，虽然板块内在售楼盘不多，中海·紫藤苑和金地·自在城是主力，但其两个楼盘华丽的销售成交照亮整个板块热度，使之与多达10个楼盘同时销售的九堡板块平分秋色。九堡板块代表楼盘是天阳·九筑、德信·泊林印象和大家·多立方。滨江板块是近年较为沉寂的板块，共成交房源641套，位居第四，是至2010年以来取得最好的成交，滨江板块目前在售主力楼盘并不多，但此前开盘的大量楼盘存量房源为滨江成交量的上升预留了一定的空间，上半年销售的代表是积家、江南铭庭和绿城·明月江南。
0 ~! N$ q$ }% ~7 d　　从板块发展前景看，这四大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块，下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区，是近两年来杭州发展最快速的区域之一；三墩板块为城西区域的无缝链接，配套成熟、交通便捷，成为融入杭州成为杭州主流居住城区之一；九堡板块随着大量楼盘的开发和交付、系列大型公建如客运站等的启用，九堡板块的居住氛围日渐浓郁；而滨江在多年城市建设发展已见成效，系列商业配套跟进，已经成为杭州新兴城市居住的代表板块。
　　从售价上看，成交量超过500套的五大板块中，下沙、三墩、九堡、滨江和丁桥也是目前杭州近郊最具性价比的五大板块，除滨江略超20000元/平方米外，其他四大板块实际成交均价均低于20000元/平方米，如下沙上半年的成交均价为15600元/平方米，丁桥成交均价为14000元/平方米，在主城区三个低于16000元/平方米板块占据两席；而三墩和九堡上半年的实际成交均价在18000-19000元/平方米左右，相对较高的性价比是促进板块成交的重要因素。
% l  Z2 a: B( ~6 R3 F, c: W　　同理，售价较高的板块成交表现也较为萎靡，目前有三个板块成交均价在40000元/平方米以上，分别是市中心、钱江新城和城西板块，此三个板块的半年成交套数均在200套以内。
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  V" T$ S* p6 I( l  c7 E1 t# R* x　　存量房现历史顶峰，新房源上市为近三年来低谷
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　　2011年上半年杭州(不含萧山、余杭，下同)住宅总供应量为23168套，较2010年同期15458套涨幅为50%，供应面积为307万平方米，较2010年同期15458套涨幅为50%；其中存量房供应为13603套，176.7万平方米；新增房源供应为9565套，130.4万平方米，套数占2011年上半年总供应量的41.3%。
- V) x# N$ m. k4 F8 Y　　自2008年初以来，由于市场急转而下、交易大幅萎缩，杭州的存量房源从1万套出头急剧增加到年底达到创纪录的3.2万多套，成为开发商心头压着的一块巨大石头。而进入2009年，楼市成交逆势而上，需求被政策优惠激发，成交量迅猛上升，存量房得到快速去化，到2009年年底剧减到11022套，住宅存量供应仅4917套，而进入2010年，需求继续保持较为旺盛的态势，存量房被进一步消化，在3月份曾一度跌破4000套，截至4月30日，主城区住宅存量房仅4323套，在2009年的基础上进一步减量；但4月新政之后，杭州住宅成交陷入低谷，存量房有所回升，特别是进入下半年后，存量房上升明显，截至12月31日，住宅存量房已高达13000多套。进入2011年后，杭州政策三限的压力下，住宅房源的去化更是不容乐观，成交陷入历史最低谷，存量房在持续积压下，形成近五年历史最高峰，截至6月30日，住宅存量房达18108套，较2010年年底涨幅达33.1%。
　　存量房源之所以出现持续走高态势，主要是由于新政后，楼市需求受抑制，在新上市房源开盘滞销和2010年年底遗留的高存量房的冲击下，存量房明显走高。
　　2011年上半年住宅新上市的供应量处于近三年同期最低水平，但与2010年同期相比，无论是住宅套数供应还是面积供应基本持平，由此可以看出，近两年，杭州主城区住宅保持低供应态势。上半年上市新房源供应有限，主要是由于开发商观望心态所致。新政后，杭州成交量剧减，受成交量不理想影响，很多楼盘犹豫不决，陷入观望，纷纷推迟开盘，原本计划在上半年开盘的一些楼盘，也将推迟到下半年开盘，成为上半年新盘上市量减少的重要原因。
　　后期供应量将放大，进一步加剧市场竞争
　　从上半年板块供应看，以下沙、西溪和三墩等三大板块为主，三大板块套数占新房源整体供应的55.9%，单体供应量均超过1000套，其中，下沙是供应量最大的板块，也是新房源中成交量最大的板块，总供应量达2796套，占新房源总供应的29.2%，供应量较大的楼盘代表是龙湖滟澜山和金隅观澜时代等；西溪板块其次，总共约1148套，供应量较大的代表楼盘是西溪蝶园和西溪诚园；三墩板块位居亚军，总共约1148套，应量较大的代表楼盘是金地·自在城和中海·紫藤苑。
　　在上半年有成交表现的众多板块中，其中不乏2010年新亮相的一些板块，如田园、城东新城、城北东新路板块等，这些板块都拥有一些共同的特征：1、板块具备优势的地段优势，如田园位居城北山水之地、城东新城紧依市中心为杭州未来交通枢纽、城北东新路紧依大关三墩城北商业中心，是未来成为新商业中心所在地；2、板块规划养眼，未来具备了较好的发展潜力，如田园板块的规划、城东新城的规划、城北东新新天地规划，这些板块均是杭州市政府重点规划板块，也将成为未来区域的商业中心和居住中心；2、知名品牌开发商先行进入，板块发展起点较高，如田园板块有绿城、朗诗已进入、城东新城板块万科、滨江称霸、城北东新路板块滨江、新天地等占据主力；3、板块未来供应量大，此三个板块从已经得知的土地出让情况和未来区域规划的土地出让情况看，板块内未来供应量，依据各板块的地段、规划、发展前景和品牌优势，此三大板块以后必将是杭州楼市的亮点和热点板块，在下半年将迎来更大的舞台。
　　根据合创地产机构2011年年初出刊的《住宅供应白皮书》统计：2011年新增房源供应量巨大。2011年杭州主城区住宅供应预计会达到约750万㎡，是2010年的供应量的1.5倍(2010年的总供应约为500万平方米)，将会是供应量密集的一年；若以平均每套130平方米计，总体可预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128平方米/套)，是2010年年度销售量的2.2倍，预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。
6 {! p: J. T7 T% [' Z- g* F　　由此可见，在市场形势低迷的情况下，杭州楼市2011年的住宅供应量不容小觑，供应量的增大将会使市场竞争更为加剧，使目前已经出现的供过于求的现象面临更为严峻的挑战。
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( x1 A6 Z' R! _+ S6 _5 X: S　　价格体系下半年有望形成新的突破

　　楼市既已如此，下半年该何去何从，成为人人关心的话题。新政后，开发商和购房者相互观望使楼市陷入停滞状态，开发商纷纷推迟开盘、购房者持币等待，而楼市的发展不可能长久处于等待状态，因此，下半年势必成为楼市发展的一个突破点，只是，何时突破、怎么突破、谁来突破，将有待市场验证。
3 X' b7 X9 v: A4 j7 M3 }2 P　　在这承上启下的年中时期，或许我们可以尝试探讨楼市可能出现的发展路线。从下半年的楼市环境看，新政的作用力已经开始显现，但影响力依然有些，虽然成交量大幅下滑，但调控根本目的之房价并未出现较大幅度下降，因此，预计下半年楼市依然持续从紧的楼市政策，而新政力度最大的条款限购限贷政策的持续也预示着下半年楼市将依然持续冷市的基础，这样的信号带给开发商和购房者持续消极的心态，消极心态为楼市形成突破的重要条件，房价将出现可能的下行空间。
0 ^( b$ Y/ |$ G. s  \( }, z- U　　从下半年楼市供应看，上半年杭州仅上市住宅套数9565套，而根据一些楼盘的推盘计划，加上一些新楼盘的启动，下半年的供应量将远远超过上半年，供应量的加大必然会促使竞争加剧，而开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般会采取两种措施：一为采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，造成销售期明显增加，加上由于房源销售不畅客观上也会导致销售期延长，在销售期延长而工程进度正常进行的情况下，准现房或现房销售的模式将可能出现，但这种措施对开发商自有资金要求较高，压力过大，需要开发商拥有一定的资金实力，是杭州本土开发商常用的应对冷市的策略；二为采取激进策略，首先以各种方式开始争夺意向购房客户，深广地区常用的马路拦截战术、电话营销战术、竞争楼盘售楼部拦截战术预计都将登陆杭州楼市；其次，吸引人气的活动战术将再次活跃楼市，特别是多种资源整合下的活动如媒体互动、区域关注等成为目前的新潮流；最后，在客户争夺、活动系列热身行动无效后，降价成为突围楼市的最后一枚棋子，对于大部分开发商、特别是拥有较大量土地资源对现金流有较高要求的高速运转企业而言，成交量是维持企业发展的最根本的动力，因此，为了成交量而放弃部分利润保持资金的有效运转，是一些高速运转的外来开发商常用的应对楼市的政策，当然，一些小开发商对资金回收更为急切，他们会以各种方式各种名义降价以试探楼市，而楼盘销售压力加大时，不排除有楼盘采取大幅直降的方式回应购房者，而这又以大规模开发的知名品牌对市场反应最为敏感，2008年下半年宏观调控时就是一个明证。而上半年部分楼盘采取存抵的优惠方式，已经为下半年整体房价的松动奠定基础，在下半年供应加大、政策依然从紧的情况下，预计会有开发商出现更大幅度的降价促销方式，而杭州楼市的整体房源有望在2011年下半年出现真正意义上的下降。
　　从下半年楼市的需求看，从购房者的角度而言，杭州房价高已经成为一种现实，特别是对限贷限购使部分改善型需求萎缩，首套自住需求成为目前市场的主流。目前新政已经对杭州楼市造成一定的影响，但购房者所期待的房价大幅下降的局面尚未出现，因此，等待时机而后出手是购房者下半年最主要的心态，而一旦房价有所松动，达到部分购房者的预期，购房者全体持币待购的局面将会打破，楼市成交量将有所突破，将再次演绎从低谷爬升的发展轨迹。
* G: }; v* `- w9 Z. [4 Z- `　　下半年杭州楼市将如何演绎，或许现在推测还为期尚早，但可以肯定的是下半年的楼市将告别上半年新政后沉默等待、蠢蠢欲动的状态，对于下半年而言，或许会是风雨兼程、直面惨淡人生的一段历程，又或许会峰回路转，柳暗花明又一村。